TRŽIŠTE NEKRETNINA
Cene kvadrata lete u nebo

Još od pre godinu dana govori se o porastu cena nekretnina u Srbiji, Beogradu prvenstveno, kao najvećem i najdinamičnijem tržištu, ne samo u našoj zemlji već i u čitavom regionu. Srpska prestonica, čini se, diktira cene stambenog i poslovnog prostora na teritoriji bivše Jugoslavije, smatraju stručnjaci sa kojima smo razgovarali. Tržište kao da ne prati stvarnost pa u doba zdravstvene krize i ekonomskog usporavanja u svetu, kod nas rezultira visokim cenama nekretnina, pogotovu u glavnom gradu. Nonsens da u vreme pandemije „kvadrati lete u nebo” i dostižu nezapamćene visine izražene u evrima, čini se kao da nema logično objašnjenja. Naš sagovornik  Kaća Lazarević, autor stručne literature, procenitelj i vlasnik agencije za promet nekretninama sa dugogodišnjim iskustvom, ipak ima objašnjenje.

– Prevashodno je to da smo mi vrlo specifično tržište. Mi nismo tržište na koje utiču svi ekonomski ili drugi faktori iz okruženja i sveta. Mi nismo Amerika ili Engleska, nismo ni Evropa – mi smo tržište za sebe. Kod nas čak 90 odsto transakcija na tržištu nekretnina obavi lokalno stanovništvo, a ostatak kupuju stranci kao investiciju ili za vođenje poslova iz Srbije. Iz okruženja, to su, uglavnom, kupci iz Crne Gore, Hrvatske, a od ostalih stranaca Kinezi a ponajviše Izraelci. Poslednjih godina, procenat naših ljudi iz inostranstva koji ovde kupuju nekretnine bio je manji nego sada kada se vraćaju u zemlju i investiraju u stanove i poslovne prostore.

Otkuda takva prilagodljivost tržišta nekretnina?

– Period pre početka pandemije, do februara prošle godine, posmatramo kao vrh na tržištu nekretnina – kaže Lazarevićeva.– Stanovi su se odlično prodavali, cene su bile veoma visoke, ali pandemija je to prekinula. Od februara do septembra 2020. godine ljudi su bili zatvoreni, nisu imali mogućnosti da plasiraju kapital, nisu putovali, niti su ulagali novac. Posle šest meseci, većina se ipak odlučila da  uloži novac u nekretnine, što je investicija koja uvek može da se vrati. Kako su banke na svetskom nivou spustile kamate i prosto se takmičile u niskim kamatnim stopama, što se desilo i kod nas, trgovina nekretninama je prosto „eksplodirala” tokom jeseni i dovela cene u nestvarne visine.

Preporukom Narodne banke o visini kamatnih stopa na 10 procenata stvorila se velika potražnja, najpre za novim stanovima i poslovnom prostoru, a potom i starim podigla cene. Kako se to odrazilo na tržište zakupa?

– Mnogi su procenili da im je isplativija investicija kupovina na kredit od zakupa– objašnjava naša sagovornica. – Zbog manjeg interesovanja, jer su svi uzimali kredite za kupovinu prostora, tržište zakupa je palo. Pogotovu za manje stanove jer je prestalo i izdavanje „stan na dan” i donelo situaciju na tržištu nekretnina kakvu sanja svaki agent, a to je  velika i nepresušna potražnja za stanovima i poslovnim prostorom. Toliko su kamatne stope povoljne, da i oni koji imaju novac u kešu čuvaju, a uzimaju povoljne bankarske kredite i kupuju nekretnine kao investiciju. Sami bankari, sa visokim prosekom plata, uzimaju kredite i kupuju novoizgrađene nekretnine. To je stvorilo visoku potražnju koja i rezultira povećanjem cena jer je ponuda manja od potražnje. Rezultovalo je to i „eksplozijom” gradnje novih blokova u gradu. Pored „Beograda na vodi” tu su na Donjogradskom bulevaru famozni „K–1” stanovi koji sa parking mestima dostižu cenu od 4.000 evra po metru kvadratnom. Takođe, tu su novi blokovi („Savada”, „Pons”, „Sekura”) koji imaju visoke cene kvadrata iako još mnogi nisu završeni, a cene su od dve-tri hiljade evra pa naviše. Čim se započne nova zgrada ili blok sa poslovnim lokalima ili stanovima, cene su već oko 1.800 do 2. 000 evra, a kako teče gradnja, niče zgrada, tako i rastu i cene, i to još hiljadu-dve evra više po kvadratu. Naravno, „Beograd na vodi” prednjači sa cenama od pet, šest pa i više hiljada evra po kvadratnom metru.

To je podiglo cene i onih davno izgrađenih stanova ?

– Kako da ne, sad se već i stari stanovi u centralnim gradskim zonama, poput Vračara ili Starog grada, prodaju po 2.300 ili 2.400 evra po kvadratu. Mada se vlasnici koji prodaju takve stanove trude da dostignu i cenu od tri hiljade evra po kvadratu. Van svake logike je da neko za stan od 139 kvadrata, u Dušanovoj ulici, na primer, traži 400 hiljada evra. Vračar je prenapregnut, nove zgrade niču i mimo propisa, pa sa komšijom možeš da se rukuješ preko terase. Velika potražnja briše sve prepreke. „Eksplozija” cena je i na Novom Beogradu, jer nema troškova raseljavanja ili rušenja starih objekata. Visoke cene su kao i uvek na Banovom brdu koje nikada nije padalo, baš kao Vračar i Stari grad. Banovo brdo nije samo sada u trendu, to je „grad u gradu” sa svim posebnostima koje ga čine sjajnim za stanovanje. Blizina Košutnjaka, pozorišta, bioskopa, tržnih centara, Ade Ciganlije, dostupnost reci, trim i stazama za bicikle… Cene polovnih stanova ovde se kreću i do 2.000 evra po kvadratnom metru. Za razliku od Banovog brda, Višnjička banja se nikada nije pozicionirala kao naselje u trendu. Potražnja je velika pa se prodaju stanovi na Ledinama (1.200 evra po kvadratu),u Malom  Mokrom Lugu, a osvaja se polako i Avala sa gradnjom.

Šta je sa kupovinom kuća na teritoriji grada ?

– To je problem, jer se prelepi delovi grada, kao Neimar, recimo, sa kućama i baštama, planiraju za rekonstrukciju u stambene blokove. Nije sve u stanovima, potrebni su nam i parkovi i kuće sa vrtovima koje su činile Beograd šarmantnim i privlačnim za život. Neminovno, stari vlasnici popuštaju pred investitorima koji visokim ponudama sve pretvaraju u stambene blokove. Najžalosnije je i što Zavod za zaštitu spomenika podleže pritiscima, ruši „ograde” jedinog čuvara arhitektonskog duha grada.

Čini se da je Beograd pod pritiskom stalnog priliva ljudi?

– Niš, Beograd i Novi Sad su tri centra na kojima počiva razvoj Srbije. Zato svi i dolaze, da školuju decu, da se zaposle i, naravno, ostaju . Zato se cene tako i kreću jer je neprestani priliv stanovništva. Mnogi iz regiona kupuju i po više stanova kao investiciju. Biće mnogo novih zgrada u kojima neće zasijati sijalice jer čekaju više cene.

Koji su najtraženiji delovi grada?

– Nekada je lokacija bila najbitnija kao reper za cenu. Sad investitori i na manje atraktivnim mestima zidaju građevine sa sjajnim fasadama i odličnom strukturom, čime nadoknađuju manjkavost same lokacije i privlače kupce. Pa iako je periferija u pitanju, traže po 1.800 do dve hiljade evra za kvadrat. Ledine koje nisu bile interesantne sada se prodaju po ceni od 1.300 evra po metru kvadratnom. Podržavam razvoj grada, ali infrastruktura ne prati „bum” izgradnje i to može u budućnosti mnogo da nas košta. Zbog toga su neke lokacije, kao Dedinje, odavno popunjene. Sad se premeštaju na Banovo brdo, ali začas će i to da se zatvori. Pa običnu garažu u centru danas ne možete da nađete bez 20-25 hiljada evra. Niske kamatne stope su podigle  investicionu izgradnju i time i cene svima, novim ali i starim stanovima,  videćemo samo do kog nivoa – zaključuje Kaća Lazarević.

 

Tekst: D.K.–I.