ТРЖИШТЕ НЕКРЕТНИНА
Цене квадрата лете у небо

Још од пре годину дана говори се о порасту цена некретнина у Србији, Београду првенствено, као највећем и најдинамичнијем тржишту, не само у нашој земљи већ и у читавом региону. Српска престоница, чини се, диктира цене стамбеног и пословног простора на територији бивше Југославије, сматрају стручњаци са којима смо разговарали. Тржиште као да не прати стварност па у доба здравствене кризе и економског успоравања у свету, код нас резултира високим ценама некретнина, поготову у главном граду. Нонсенс да у време пандемије „квадрати лете у небо” и достижу незапамћене висине изражене у еврима, чини се као да нема логично објашњења. Наш саговорник  Каћа Лазаревић, аутор стручне литературе, проценитељ и власник агенције за промет некретнинама са дугогодишњим искуством, ипак има објашњење.

– Превасходно је то да смо ми врло специфично тржиште. Ми нисмо тржиште на које утичу сви економски или други фактори из окружења и света. Ми нисмо Америка или Енглеска, нисмо ни Европа – ми смо тржиште за себе. Код нас чак 90 одсто трансакција на тржишту некретнина обави локално становништво, а остатак купују странци као инвестицију или за вођење послова из Србије. Из окружења, то су, углавном, купци из Црне Горе, Хрватске, а од осталих странаца Кинези а понајвише Израелци. Последњих година, проценат наших људи из иностранства који овде купују некретнине био је мањи него сада када се враћају у земљу и инвестирају у станове и пословне просторе.

Откуда таква прилагодљивост тржишта некретнина?

– Период пре почетка пандемије, до фебруара прошле године, посматрамо као врх на тржишту некретнина – каже Лазаревићева.– Станови су се одлично продавали, цене су биле веома високе, али пандемија је то прекинула. Од фебруара до септембра 2020. године људи су били затворени, нису имали могућности да пласирају капитал, нису путовали, нити су улагали новац. После шест месеци, већина се ипак одлучила да  уложи новац у некретнине, што је инвестиција која увек може да се врати. Како су банке на светском нивоу спустиле камате и просто се такмичиле у ниским каматним стопама, што се десило и код нас, трговина некретнинама је просто „експлодирала” током јесени и довела цене у нестварне висине.

Препоруком Народне банке о висини каматних стопа на 10 процената створила се велика потражња, најпре за новим становима и пословном простору, а потом и старим подигла цене. Како се то одразило на тржиште закупа?

– Многи су проценили да им је исплативија инвестиција куповина на кредит од закупа– објашњава наша саговорница. – Због мањег интересовања, јер су сви узимали кредите за куповину простора, тржиште закупа је пало. Поготову за мање станове јер је престало и издавање „стан на дан” и донело ситуацију на тржишту некретнина какву сања сваки агент, а то је  велика и непресушна потражња за становима и пословним простором. Толико су каматне стопе повољне, да и они који имају новац у кешу чувају, а узимају повољне банкарске кредите и купују некретнине као инвестицију. Сами банкари, са високим просеком плата, узимају кредите и купују новоизграђене некретнине. То је створило високу потражњу која и резултира повећањем цена јер је понуда мања од потражње. Резултовало је то и „експлозијом” градње нових блокова у граду. Поред „Београда на води” ту су на Доњоградском булевару фамозни „К–1” станови који са паркинг местима достижу цену од 4.000 евра по метру квадратном. Такође, ту су нови блокови („Савада”, „Понс”, „Секура”) који имају високе цене квадрата иако још многи нису завршени, а цене су од две-три хиљаде евра па навише. Чим се започне нова зграда или блок са пословним локалима или становима, цене су већ око 1.800 до 2. 000 евра, а како тече градња, ниче зграда, тако и расту и цене, и то још хиљаду-две евра више по квадрату. Наравно, „Београд на води” предњачи са ценама од пет, шест па и више хиљада евра по квадратном метру.

То је подигло цене и оних давно изграђених станова ?

– Како да не, сад се већ и стари станови у централним градским зонама, попут Врачара или Старог града, продају по 2.300 или 2.400 евра по квадрату. Мада се власници који продају такве станове труде да достигну и цену од три хиљаде евра по квадрату. Ван сваке логике је да неко за стан од 139 квадрата, у Душановој улици, на пример, тражи 400 хиљада евра. Врачар је пренапрегнут, нове зграде ничу и мимо прописа, па са комшијом можеш да се рукујеш преко терасе. Велика потражња брише све препреке. „Експлозија” цена је и на Новом Београду, јер нема трошкова расељавања или рушења старих објеката. Високе цене су као и увек на Бановом брду које никада није падало, баш као Врачар и Стари град. Баново брдо није само сада у тренду, то је „град у граду” са свим посебностима које га чине сјајним за становање. Близина Кошутњака, позоришта, биоскопа, тржних центара, Аде Циганлије, доступност реци, трим и стазама за бицикле… Цене половних станова овде се крећу и до 2.000 евра по квадратном метру. За разлику од Бановог брда, Вишњичка бања се никада није позиционирала као насеље у тренду. Потражња је велика па се продају станови на Лединама (1.200 евра по квадрату),у Малом  Мокром Лугу, а осваја се полако и Авала са градњом.

Шта је са куповином кућа на територији града ?

– То је проблем, јер се прелепи делови града, као Неимар, рецимо, са кућама и баштама, планирају за реконструкцију у стамбене блокове. Није све у становима, потребни су нам и паркови и куће са вртовима које су чиниле Београд шармантним и привлачним за живот. Неминовно, стари власници попуштају пред инвеститорима који високим понудама све претварају у стамбене блокове. Најжалосније је и што Завод за заштиту споменика подлеже притисцима, руши „ограде” јединог чувара архитектонског духа града.

Чини се да је Београд под притиском сталног прилива људи?

– Ниш, Београд и Нови Сад су три центра на којима почива развој Србије. Зато сви и долазе, да школују децу, да се запосле и, наравно, остају . Зато се цене тако и крећу јер је непрестани прилив становништва. Многи из региона купују и по више станова као инвестицију. Биће много нових зграда у којима неће засијати сијалице јер чекају више цене.

Који су најтраженији делови града?

– Некада је локација била најбитнија као репер за цену. Сад инвеститори и на мање атрактивним местима зидају грађевине са сјајним фасадама и одличном структуром, чиме надокнађују мањкавост саме локације и привлаче купце. Па иако је периферија у питању, траже по 1.800 до две хиљаде евра за квадрат. Ледине које нису биле интересантне сада се продају по цени од 1.300 евра по метру квадратном. Подржавам развој града, али инфраструктура не прати „бум” изградње и то може у будућности много да нас кошта. Због тога су неке локације, као Дедиње, одавно попуњене. Сад се премештају на Баново брдо, али зачас ће и то да се затвори. Па обичну гаражу у центру данас не можете да нађете без 20-25 хиљада евра. Ниске каматне стопе су подигле  инвестициону изградњу и тиме и цене свима, новим али и старим становима,  видећемо само до ког нивоа – закључује Каћа Лазаревић.

 

Текст: Д.К.–И.